Jakich nieruchomości bank może nie zaakceptować jako zabezpieczenia kredytu hipotecznego?

Problem może dotyczyć jej stanu prawnego, wartości, stanu technicznego albo nietypowego przeznaczenia. Czasami można go rozwiązać przed uruchomieniem kredytu. W innych przypadkach potrzebne będą dodatkowe dokumenty lub wybór innego sposobu finansowania.

Nie istnieje przy tym jedna lista nieruchomości odrzucanych przez wszystkie banki. Dlatego warto przede wszystkim rozpoznać konkretny problem, zamiast z góry zakładać, że danej nieruchomości nie da się kupić na kredyt.

Dobra zdolność kredytowa nie wystarczy, jeśli problem dotyczy nieruchomości

Zdolność kredytowa odpowiada przede wszystkim na pytanie, czy jesteś w stanie spłacać zobowiązanie. Nieruchomość odpowiada za drugi element układanki – zabezpieczenie kredytu. Znaczenie ma możliwość ustanowienia hipoteki, wartość zabezpieczenia oraz ewentualne ograniczenia prawne. Dlatego pozytywna ocena Twojej sytuacji finansowej nie kończy całego procesu.

ZAPAMIĘTAJ

Zdolność kredytowa i możliwość wykorzystania nieruchomości jako zabezpieczenia to dwie różne kwestie. Wysokie dochody nie rozwiązują problemu prawnego lub technicznego dotyczącego kupowanego mieszkania czy domu.

Jakie problemy z nieruchomością mogą utrudnić uzyskanie kredytu?

Najczęściej można podzielić je na trzy grupy.

• Pierwsza obejmuje stan prawny. Istotne są własność nieruchomości, wpisy w księdze wieczystej oraz prawa innych osób.
• Druga grupa dotyczy stanu technicznego, dokumentacji i sposobu użytkowania.
• Trzecia wiąże się z wartością nieruchomości oraz jej przydatnością jako zabezpieczenia.

Nie każdy problem oznacza definitywną odmowę. Czasami wystarczy uzupełnienie dokumentów albo uporządkowanie określonej kwestii przed finalizacją transakcji.

Problemy ze stanem prawnym nieruchomości — kiedy mogą zatrzymać kredyt?

Stan prawny warto sprawdzić jeszcze przed podpisaniem umowy zobowiązującej Cię do zakupu. Podstawowym źródłem informacji jest księga wieczysta. Jej poszczególne działy pokazują między innymi oznaczenie nieruchomości, własność, prawa i roszczenia oraz hipoteki.

Sam wpis w księdze nie oznacza jednak automatycznie problemu. Dobrym przykładem jest hipoteka zabezpieczająca kredyt obecnego właściciela. Zakup mieszkania obciążonego hipoteką jest spotykany na rynku. Transakcję można odpowiednio skonstruować, aby część ceny została przeznaczona na spłatę zobowiązania sprzedającego.

Więcej uwagi wymagają prawa innych osób, ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością czy roszczenia, które mogą utrudniać ustanowienie zabezpieczenia. Znaczenie ma również zgodność informacji znajdujących się w dokumentach ze stanem faktycznym.

WAŻNE

Nie oceniaj nieruchomości według zasady „księga jest czysta albo problematyczna”. Najpierw ustal, czego dotyczy konkretny wpis i czy można go wykreślić lub odpowiednio rozliczyć podczas transakcji.

Mieszkanie bez księgi wieczystej — czy kredyt jest możliwy?

Brak księgi wieczystej nie pozwala automatycznie stwierdzić, że kredyt hipoteczny jest niemożliwy. Kluczowe znaczenie ma rodzaj prawa do nieruchomości oraz możliwość ustanowienia zabezpieczenia. Przepisy przewidują prowadzenie ksiąg wieczystych również dla spółdzielczych własnościowych praw do lokalu. Ustawa o księgach wieczystych i hipotece określa także zasady dotyczące hipoteki ustanawianej na takim prawie.

Dlatego przy mieszkaniu bez księgi najpierw ustal dokładny stan prawny lokalu oraz możliwość założenia księgi i ustanowienia hipoteki.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu — kiedy może pojawić się problem?

Samo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie wyklucza finansowania. Szczególnej uwagi wymaga jednak sytuacja, w której lokal nie ma księgi wieczystej, a stan prawny gruntu pod budynkiem komplikuje możliwość jej założenia.

Nie opieraj się więc wyłącznie na zapewnieniu sprzedającego, że „inni kupowali tutaj na kredyt”. Liczy się aktualna sytuacja prawna konkretnego lokalu.

Samowola budowlana i niezgodność budynku z dokumentacją mogą utrudnić uzyskanie kredytu

Ten problem pojawia się szczególnie przy zakupie domów. Wyobraź sobie, że według dokumentacji budynek ma określoną powierzchnię i układ. Podczas oględzin okazuje się jednak, że właściciel dobudował część domu, zmienił jego parametry albo postawił dodatkowy obiekt, którego status nie został uporządkowany. Dodatkowa powierzchnia nie zawsze jest więc zaletą.

Pojawia się pytanie, czy stan faktyczny jest zgodny z dokumentacją i czy wszystkie elementy nieruchomości zostały wykonane zgodnie z wymaganymi formalnościami. Nie każda rozbieżność przekreśla transakcję. Jeżeli jednak kupujesz dom i widzisz istotne różnice pomiędzy dokumentacją a rzeczywistym stanem budynku, wyjaśnij je przed podpisaniem umowy.

Budynek w złym stanie technicznym — czy można kupić go na kredyt?

Nieruchomość wymagająca remontu nie jest automatycznie wykluczona z finansowania. Trzeba odróżnić mieszkanie, w którym należy wymienić podłogi, instalację czy wyremontować łazienkę, od budynku znajdującego się w bardzo złym stanie technicznym.

Jeżeli stan domu znacząco obniża jego wartość, ogranicza możliwość użytkowania albo wymaga bardzo dużych nakładów, może to utrudnić finansowanie. Przy mocno zniszczonym budynku warto więc zweryfikować jego stan przed zawarciem umowy i uwzględnić ewentualne koszty remontu w planie całej transakcji.

Nietypowa nieruchomość — kiedy może pojawić się problem?

Nie każdą nieruchomość można łatwo porównać ze standardowym mieszkaniem w bloku albo typowym domem jednorodzinnym. Więcej uwagi mogą wymagać lokale o nietypowej powierzchni lub układzie, obiekty znajdujące się w niestandardowych budynkach czy nieruchomości łączące kilka funkcji. Znaczenie ma między innymi możliwość wiarygodnego określenia wartości i późniejszej sprzedaży.

Nie oznacza to, że nietypowa nieruchomość automatycznie nie może być przedmiotem kredytowania. Powinna jednak zostać zweryfikowana odpowiednio wcześnie, szczególnie przed wpłatą wysokiego zadatku.

Lokal użytkowy lub nieruchomość o funkcji mieszanej może wymagać innego finansowania

Nie zakładaj, że każdy lokal wyposażony w kuchnię i łazienkę jest formalnie mieszkaniem. Sprawdź jego przeznaczenie w dokumentach.

Jeżeli przedmiotem transakcji jest lokal użytkowy, apartament o innym formalnym przeznaczeniu albo nieruchomość łącząca funkcję mieszkalną z działalnością gospodarczą, sposób finansowania może wyglądać inaczej niż przy standardowym mieszkaniu. Może to wpływać na dostępność produktu kredytowego, wymagany wkład własny oraz warunki finansowania.

Dom z problematycznym dostępem do drogi może utrudnić uzyskanie kredytu

Przy zakupie domu nie wystarczy sprawdzić samego budynku. Znaczenie ma również działka. Jednym z ważniejszych tematów jest dostęp do drogi publicznej. Jeżeli odbywa się on przez cudzy grunt, trzeba ustalić, na jakiej podstawie prawnej możesz z niego korzystać.

Problemy mogą również dotyczyć granic działki, własności gruntów czy sytuacji, w której budynek znajduje się na kilku działkach o różnym stanie prawnym. Sam prywatny dojazd nie musi oznaczać problemu. Istotne jest przede wszystkim to, czy dostęp został prawnie zapewniony.

Nieruchomość z dożywociem, służebnością lub prawami osób trzecich wymaga dodatkowej uwagi

W księdze wieczystej możesz znaleźć prawa przysługujące innym osobom. Nie każde z nich uniemożliwia kredytowanie. Przykładowo służebność związana z dostępem do nieruchomości ma inne znaczenie niż prawo osoby trzeciej do korzystania z mieszkania.

Szczególnej analizy wymaga nieruchomość obciążona prawem dożywocia. Trzeba wtedy uwzględnić prawa dożywotnika oraz ich wpływ na możliwość swobodnego korzystania z nieruchomości i jej sprzedaży. W takiej sytuacji nie ograniczaj się do kwestii kredytu. Przed zakupem warto przeprowadzić również analizę prawną.

Zbyt niska wartość nieruchomości również może utrudnić finansowanie

Czasami stan prawny i techniczny nie budzi zastrzeżeń, a mimo tego potrzebna kwota kredytu okazuje się problemem. Powodem może być wycena.

Załóżmy, że cena mieszkania wynosi 800 tys. zł i potrzebujesz 640 tys. zł kredytu. Jeżeli wartość nieruchomości zostanie określona znacznie niżej, zmieni się relacja kredytu do wartości zabezpieczenia. Może to oznaczać konieczność wniesienia większej ilości własnych środków albo zmniejszenia kwoty kredytu.

Czy odmowa finansowania nieruchomości oznacza koniec transakcji?

Nie zawsze. Najważniejsza jest przyczyna. Jeżeli problem dotyczy brakującego dokumentu albo kwestii, którą można uporządkować, rozwiązaniem może być uzupełnienie dokumentacji. Jeśli natomiast przyczyną jest poważna wada prawna, samo złożenie wniosku w kolejnej instytucji nie rozwiąże problemu.

Możliwa jest również sytuacja, w której dana nieruchomość nie spełnia wymagań jednego kredytodawcy, ale mieści się w zasadach stosowanych przez innego. Dlatego po odmowie warto najpierw poznać jej dokładny powód, a dopiero później podejmować kolejne działania.

Jak sprawdzić nieruchomość przed podpisaniem umowy i wpłatą zadatku?

Najwięcej możesz zrobić przed powstaniem poważnych zobowiązań wobec sprzedającego.

Co zrobić, gdy bank już odmówił przyjęcia nieruchomości jako zabezpieczenia?

Najpierw ustal dokładny powód odmowy. Czy chodzi o wartość? Stan prawny? Brakujący dokument? Przeznaczenie lokalu? Stan budynku?

Następnie sprawdź, czy przyczynę można usunąć. Brakujący dokument można dostarczyć. Niektóre błędy w dokumentacji można sprostować. Część kwestii prawnych można uporządkować przed finalizacją transakcji.

Jeżeli natomiast problem jest poważniejszy, potrzebna może być konsultacja z prawnikiem, rzeczoznawcą, notariuszem albo specjalistą budowlanym. Dopiero po ustaleniu charakteru problemu warto zdecydować, czy kontynuować transakcję i szukać innego źródła finansowania.

Jakich nieruchomości bank może nie zaakceptować? Najpierw ustal, gdzie leży problem

Nie istnieje jedna lista mieszkań i domów, których nie można kupić na kredyt. Najwięcej problemów powodują sytuacje, w których nie można skutecznie ustanowić zabezpieczenia, stan prawny nieruchomości jest nieuregulowany, występują istotne niezgodności techniczne lub formalne albo wartość nieruchomości jest zbyt niska w stosunku do potrzebnego finansowania.

Jeśli planujesz zakup takiej nieruchomości, możesz skonsultować ze mną sytuację przed złożeniem wniosków. Sprawdzimy potencjalne przeszkody dotyczące finansowania i ustalimy dalszy sposób działania. Jeżeli sprawa wymaga analizy prawnej, technicznej lub wyceny, będzie można również wskazać elementy wymagające konsultacji z odpowiednim specjalistą.