Nazywam się Damian Pałka i od ponad 10 lat przeprowadzam klientów przez proces kredytowy. Wiem, które dokumenty są potrzebne w każdym przypadku, a które tylko w konkretnych sytuacjach. W tym artykule znajdziesz konkretną listę, podzieloną według formy zatrudnienia i rodzaju nieruchomości.
Dlaczego bank wymaga tylu dokumentów
Bank ocenia dwie rzeczy: czy stać Cię na spłatę kredytu i czy nieruchomość, którą kupujesz, jest odpowiednim zabezpieczeniem. Stąd dwa główne zestawy dokumentów — osobiste (potwierdzające dochody i tożsamość) oraz dotyczące nieruchomości (potwierdzające jej stan prawny i wartość).
Brak jednego dokumentu potrafi opóźnić decyzję kredytową o tygodnie. Bank ma 21 dni na rozpatrzenie wniosku od momentu uzyskania kompletu dokumentów. Słowo klucz: komplet. Jeśli czegoś zabraknie, zegar zaczyna się od nowa.
Każdy bank może mieć trochę inną listę wymagań, ale fundament jest wspólny. Poniżej opisuję ten fundament, z zaznaczeniem miejsc, gdzie banki się różnią.
Dokumenty potwierdzające tożsamość i sytuację osobistą
To podstawa każdego wniosku, niezależnie od formy zatrudnienia i rodzaju nieruchomości.
Potrzebujesz dowodu osobistego. Jeśli składasz wniosek wspólnie z partnerem lub małżonkiem — dowodów obydwu osób. Jeśli jesteś w związku małżeńskim, bank poprosi o skrócony odpis aktu małżeństwa. Jeśli macie rozdzielność majątkową, to o umowę ustanawiającą tę rozdzielność. A w przypadku rozwodu — o prawomocny wyrok rozwodowy.
Sam wniosek kredytowy wypełniasz na formularzu bankowym. Każdy bank ma własny wzór. We wniosku podajesz dane osobowe, informacje o dochodach, wydatkach, aktualnych zobowiązaniach i oczekiwane parametry kredytu (kwota, okres spłaty). Nie ukrywaj żadnych zobowiązań, bo bank i tak je zobaczy w BIK.
Dokumenty potwierdzające dochody — w zależności od formy zatrudnienia
To jest punkt, w którym lista dokumentów zaczyna się różnić w zależności od Twojej sytuacji zawodowej. Opiszę najczęstsze przypadki.
Umowa o pracę na czas nieokreślony – jakie dokumenty do kredytu hipotecznego?
To najprostszy scenariusz z punktu widzenia dokumentacji. Potrzebujesz zaświadczenia o zatrudnieniu i zarobkach wystawionego na druku bankowym. Formularz pobierasz ze strony banku lub dostajesz od doradcy, a wypełnia go Twój pracodawca. Zaświadczenie powinno zawierać informację o stanowisku, stażu pracy, rodzaju umowy i wysokości wynagrodzenia.
Do tego bank będzie chciał zobaczyć wyciągi z konta bankowego lub historię rachunku za ostatnie 3 do 6 miesięcy — w zależności od banku. Chodzi o potwierdzenie, że deklarowane wynagrodzenie faktycznie wpływa na konto.
Jeśli niedawno zmieniłeś pracodawcę, bank może poprosić dodatkowo o umowę o pracę.
Umowa o pracę na czas określony – jakie dokumenty do kredytu hipotecznego?
Dokumenty są praktycznie takie same jak przy umowie na czas nieokreślony. Różnica polega na tym, że bank zwraca uwagę na datę zakończenia umowy. Część banków wymaga, żeby umowa była ważna jeszcze przez co najmniej 6 miesięcy od daty złożenia wniosku. Inne wymagają 12 miesięcy.
Jeśli masz aneks przedłużający umowę lub potwierdzenie od pracodawcy o zamiarze kontynuowania współpracy, warto dołączyć go do wniosku. To może przyspieszyć decyzję.
Jednoosobowa działalność gospodarcza (JDG) – jakie dokumenty do kredytu hipotecznego?
Tu lista jest dłuższa i zależy od formy opodatkowania.
Podstawą jest PIT za ostatni rok rozliczeniowy, pobrany z e-Urzędu Skarbowego lub złożony tradycyjnie z potwierdzeniem nadania. Niektóre banki wymagają PIT-ów za dwa ostatnie lata. Jeśli rozliczasz się na zasadach ogólnych (skala podatkowa lub podatek liniowy), bank poprosi też o Księgę Przychodów i Rozchodów (KPiR) za bieżący rok, od stycznia do ostatniego zamkniętego miesiąca. Jeśli jesteś na ryczałcie, potrzebna będzie ewidencja przychodów.
Do tego dochodzą zaświadczenia o niezaleganiu ze składkami w ZUS i z podatkami w Urzędzie Skarbowym. Obydwa dokumenty pobierzesz online, z PUE ZUS i z e-Urzędu Skarbowego.
Bank będzie też chciał zobaczyć wyciągi z firmowego rachunku bankowego za ostatnie 6 do 12 miesięcy oraz wydruk z CEIDG potwierdzający, że działalność jest aktywna.
Ważne: większość banków wymaga, żeby działalność była prowadzona od co najmniej 12 miesięcy. Niektóre banki wymagają 24 miesięcy.
Kontrakt B2B – jakie dokumenty do kredytu hipotecznego?
Jeśli pracujesz na kontrakcie B2B, np. jako lekarz, programista czy inżynier, bank traktuje Cię jak osobę prowadzącą działalność gospodarczą. Dokumenty są więc takie same jak przy JDG, plus umowa kontraktowa z podmiotem, dla którego świadczysz usługi.
Z mojego doświadczenia wiem, że dobór banku ma tu szczególne znaczenie. Nie każdy bank tak samo ocenia dochody z B2B. Jedne instytucje patrzą na przychód po odliczeniu kosztów i składek, inne stosują ryczałtowe przeliczniki. Ta sama osoba z tymi samymi dokumentami może w jednym banku dostać odmowę, a w innym uzyskać bardzo przyzwoitą kwotę kredytu.
Umowy cywilnoprawne (zlecenie, dzieło) – jakie dokumenty do kredytu hipotecznego?
Jeśli Twoje dochody pochodzą z umów zlecenia lub o dzieło, bank poprosi o umowy za ostatnie 12 miesięcy oraz wyciągi z konta potwierdzające regularne wpływy.
Trzeba mieć świadomość, że banki traktują te dochody ostrożniej. Część instytucji przyjmuje do zdolności tylko określony procent wykazanego dochodu, bo traktuje go jako mniej stabilny. Nie każdy bank w ogóle akceptuje dochody z umów cywilnoprawnych jako jedyne źródło, warto to sprawdzić przed złożeniem wniosku.
Dokumenty dotyczące nieruchomości
Druga kategoria dokumentów dotyczy mieszkania lub domu, który chcesz kupić. Lista różni się w zależności od tego, czy kupujesz od dewelopera, czy na rynku wtórnym.
Zakup z rynku pierwotnego (deweloper)
Przy zakupie nowego mieszkania od dewelopera bank potrzebuje umowy deweloperskiej (lub rezerwacyjnej, jeśli deweloperska nie została jeszcze podpisana). Umowa musi zawierać cenę, opis lokalu, harmonogram wpłat i termin realizacji.
Do tego dochodzą potwierdzenia dotychczasowych wpłat na rzecz dewelopera, odpis z księgi wieczystej gruntu, na którym stoi inwestycja, oraz pozwolenie na budowę. Część banków wymaga też prospektu informacyjnego dewelopera, czyli dokumentu opisującego całą inwestycję.
Zakup z rynku wtórnego
Przy zakupie mieszkania z drugiej ręki dokumentacja wygląda inaczej. Potrzebujesz umowy przedwstępnej ze sprzedającym (w formie aktu notarialnego lub w zwykłej formie pisemnej) oraz aktualnego odpisu z księgi wieczystej nieruchomości.
Bank będzie chciał też zobaczyć podstawę nabycia nieruchomości przez sprzedającego: akt notarialny zakupu, postanowienie sądu o nabyciu spadku, umowę darowizny lub inny dokument potwierdzający, skąd sprzedający ma prawo do tej nieruchomości.
Jeśli mieszkanie jest w spółdzielni, potrzebne będzie zaświadczenie o braku zaległości w opłatach i informacja o przysługującym prawie do lokalu. Jeśli nieruchomość jest obciążona hipoteką (bo sprzedający sam ma kredyt), bank poprosi o informację od banku sprzedającego o aktualnej wysokości salda do spłaty.
Operat szacunkowy (wycena nieruchomości)
Niezależnie od rynku bank potrzebuje wyceny nieruchomości. Operat szacunkowy przygotowuje rzeczoznawca majątkowy, albo wskazany przez bank, albo zewnętrzny (o ile bank akceptuje operaty spoza własnej listy).
Koszt operatu to najczęściej od 500 do 1000 zł i ponosi go kredytobiorca. Wycena służy bankowi do ustalenia wartości zabezpieczenia i wyliczenia wskaźnika LTV. Jeśli rzeczoznawca wyceni nieruchomość niżej niż cena zakupu, bank może obniżyć kwotę kredytu.
Dokumenty dotyczące wkładu własnego
Bank musi wiedzieć, skąd masz pieniądze na wkład własny. Najczęściej wystarczy wyciąg z konta bankowego potwierdzający, że masz odpowiednią kwotę.
Jeśli wkład pochodzi z darowizny od rodziny, potrzebujesz umowy darowizny i potwierdzenia przelewu. Jeśli wpłaciłeś zadatek deweloperowi lub sprzedającemu, dołącz potwierdzenie wpłaty i umowę, z której wynika to zobowiązanie. A jeśli wkładem jest działka budowlana, bank będzie chciał zobaczyć akt notarialny potwierdzający własność i operat szacunkowy z wyceną działki.
Najczęstsze błędy, które opóźniają decyzję kredytową
Przez ponad dekadę pracy z klientami widziałem setki wniosków kredytowych. Pewne błędy powtarzają się regularnie.
Nieaktualne zaświadczenie o zarobkach to klasyk. Banki wymagają, żeby zaświadczenie było wystawione nie wcześniej niż 30 dni przed złożeniem wniosku. Jeśli pracodawca wystawił je dwa miesiące temu, trzeba prosić o nowe.
Brak wyciągów za wymagany okres to drugi częsty problem. Jedne banki chcą 3 miesiące, inne 6. Jeśli przyniesiesz wyciągi za 3 miesiące do banku, który wymaga 6, wniosek stoi.
Niekompletne dokumenty nieruchomości potrafią opóźnić proces o tygodnie. Brakujący odpis z księgi wieczystej, nieaktualne zaświadczenie ze spółdzielni, brak pozwolenia na użytkowanie… każdy z tych braków to dodatkowe dni oczekiwania.
Zdarza się też, że klient zaciąga nowe zobowiązanie między złożeniem wniosku a wydaniem decyzji, np. bierze telefon na raty albo podpisuje umowę na samochód w leasingu. Bank sprawdza BIK ponownie tuż przed decyzją. Nowe zobowiązanie może zmienić ocenę zdolności i doprowadzić do odmowy.
Bezpłatna pomoc przy kredycie hipotecznym
Jeśli chcesz wiedzieć, jakie dokumenty musisz przygotować w swojej konkretnej sytuacji, umów się na bezpłatną konsultację. Powiem Ci dokładnie, co zebrać i do którego banku złożyć wniosek, żeby cały proces przebiegł sprawnie.
Jak doradca kredytowy pomaga w kompletowaniu dokumentów
Lista dokumentów wygląda na długą, ale w praktyce większość z nich da się zgromadzić w ciągu kilku dni, pod warunkiem, że wiesz, czego szukać.
Jako doradca znam wymagania konkretnych banków. Wiem, który bank akceptuje zaświadczenie w określonej formie, a który wymaga własnego druku. Wiem, ile miesięcy wyciągów trzeba dostarczyć i jakie dokumenty są potrzebne przy kontraktach B2B w poszczególnych instytucjach.
Przed złożeniem wniosku sprawdzam kompletność dokumentacji i wskazuję ewentualne braki. Dzięki temu analityk bankowy dostaje pełen komplet od razu, a Ty nie czekasz na decyzję dłużej niż to konieczne.
