Jak przebiega wycena nieruchomości do kredytu hipotecznego i co, jeśli bank wyceni mieszkanie za nisko?

Wynik wyceny nieruchomości może mieć bezpośredni wpływ na dostępną kwotę finansowania i potrzebny wkład własny. Szczególnie ważna jest sytuacja, w której bank przyjmie wartość nieruchomości niższą od ceny zapisanej w umowie ze sprzedającym.

Wycena nieruchomości przy kredycie hipotecznym: dlaczego bank nie opiera się wyłącznie na cenie zakupu?

Cena zakupu jest ustalana pomiędzy Tobą a sprzedającym. Bank nie jest stroną tych negocjacji. Możesz więc zgodzić się na zakup mieszkania za 800 tys. zł, ale sama obecność tej kwoty w umowie przedwstępnej nie przesądza jeszcze, że bank przyjmie nieruchomość jako zabezpieczenie o takiej samej wartości.

Bank musi ocenić zabezpieczenie kredytu. Rekomendacja S KNF wskazuje, że bank powinien weryfikować wiarygodność i rzetelność założeń przyjętych w wycenach nieruchomości. Zweryfikowana wartość powinna być następnie punktem odniesienia między innymi przy ustalaniu kwoty kredytu i wskaźnika LtV. LtV pokazuje relację kwoty kredytu do wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie.

Jeżeli potrzebujesz 600 tys. zł kredytu na nieruchomość o wartości 750 tys. zł, LtV wynosi 80%. Jeżeli jednak bank przyjmie wartość tej samej nieruchomości na poziomie 700 tys. zł, kredyt w wysokości 600 tys. zł oznacza już LtV na poziomie około 85,7%. To może mieć znaczenie dla możliwości udzielenia finansowania i jego warunków.

ZAPAMIĘTAJ

Cena, którą uzgodniłeś ze sprzedającym, i wartość nieruchomości zaakceptowana przez bank nie muszą być takie same.

Cena zakupu a wartość nieruchomości: skąd może wziąć się różnica?

Załóżmy, że kupujesz mieszkanie za 700 tys. zł. Po analizie nieruchomości jej wartość zostaje określona na 650 tys. zł. Różnica nie oznacza automatycznie, że sprzedający próbuje sprzedać mieszkanie za nieuzasadnioną cenę. Cena transakcyjna zależy od negocjacji i konkretnej sytuacji rynkowej. Wycena jest natomiast przygotowywana według określonych zasad i na podstawie informacji dotyczących nieruchomości oraz rynku.

Możliwa jest również odwrotna sytuacja. Kupujesz mieszkanie za 700 tys. zł, a jego oszacowana wartość wynosi 750 tys. zł. Nie zakładaj jednak, że dodatkowe 50 tys. zł możesz potraktować automatycznie jako środki zastępujące Twój wkład własny. Bank analizuje jednocześnie wartość zabezpieczenia, cenę transakcyjną, kwotę kredytu i własne zasady finansowania.

Dlatego sposób, w jaki konkretny bank potraktuje różnicę między ceną a wartością, trzeba sprawdzić przed przyjęciem określonej konstrukcji finansowania.

Kto wykonuje wycenę nieruchomości do kredytu hipotecznego?

Sposób przeprowadzenia wyceny zależy między innymi od procedury banku. W praktyce możesz spotkać się z sytuacją, w której wycena jest organizowana w ramach procesu bankowego, albo z możliwością dostarczenia operatu szacunkowego przygotowanego przez rzeczoznawcę majątkowego.

Operat szacunkowy jest pisemną opinią o wartości nieruchomości sporządzaną przez rzeczoznawcę majątkowego. Ustawa o gospodarce nieruchomościami określa rzeczoznawcę majątkowego jako osobę fizyczną posiadającą odpowiednie uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości.

WAŻNE

Zanim sam zamówisz operat, sprawdź wymagania banków, do których zamierzasz składać wnioski. Szczególnie ważne jest ustalenie, czy zaakceptują dostarczony przez Ciebie dokument i jakie wymagania musi spełnić rzeczoznawca.

Operat szacunkowy a wycena bankowa: czy oznaczają to samo?

Operat szacunkowy jest konkretnym dokumentem sporządzanym przez rzeczoznawcę majątkowego. Ocena wartości nieruchomości na potrzeby procesu kredytowego jest natomiast częścią szerszej procedury banku dotyczącej zabezpieczenia. Co ważne, nawet operat przygotowany przez rzeczoznawcę nie musi kończyć procesu oceny.

KNF wskazuje, że bank powinien kontrolować wiarygodność założeń i parametrów rynkowych przyjętych w operacie. Bank może w tym celu korzystać z dostępnych baz danych dotyczących rynku nieruchomości oraz własnego doświadczenia. W praktyce oznacza to, że samo dostarczenie dokumentu z określoną wartością nie przesądza jeszcze o tym, jaką wartość bank ostatecznie zaakceptuje na potrzeby kredytu.

Jak wygląda wycena mieszkania lub domu krok po kroku?

Szczegóły zależą od banku oraz rodzaju nieruchomości, ale cały proces można przedstawić w kilku etapach.

Co wpływa na wycenę mieszkania lub domu?

Na wartość nieruchomości wpływa zestaw jej konkretnych cech oraz sytuacja na lokalnym rynku. W przypadku mieszkania znaczenie mogą mieć między innymi lokalizacja, powierzchnia, rozkład, standard i stan lokalu, piętro, cechy budynku oraz otoczenie. Przy domu dochodzą parametry działki, powierzchnia i stan budynku, jego wyposażenie oraz inne cechy związane z gruntem i zabudową. Znaczenie ma również stan prawny nieruchomości.

Rzeczoznawca bierze pod uwagę dane rynkowe oraz informacje o nieruchomościach istotnych dla wykonywanej wyceny. Nie sprowadza się to więc do prostego działania: średnia cena za metr kwadratowy w dzielnicy razy powierzchnia mieszkania.

Ile kosztuje wycena nieruchomości do kredytu hipotecznego?

Nie ma jednej stawki obowiązującej we wszystkich bankach i dla każdego rodzaju nieruchomości. Koszt może zależeć od tego, czy wycena jest organizowana przez bank, czy sam zamawiasz operat. Znaczenie ma również rodzaj nieruchomości. Wycena mieszkania może być rozliczana inaczej niż wycena domu z działką.

Dlatego podczas porównywania ofert kredytowych sprawdź aktualną tabelę opłat konkretnego banku oraz zasady obowiązujące dla Twojej nieruchomości. Ma to szczególne znaczenie, gdy planujesz równoległe złożenie kilku wniosków. Zanim zapłacisz za kilka oddzielnych wycen, warto ustalić, czy w wybranych bankach można wykorzystać ten sam operat.

Ile trwa wycena nieruchomości?

Nie ma jednego terminu właściwego dla każdego banku i każdej transakcji. Czas zależy między innymi od sposobu przeprowadzenia wyceny, dostępności rzeczoznawcy, kompletności dokumentów oraz rodzaju nieruchomości. W przypadku standardowego mieszkania proces może przebiegać sprawniej niż przy nieruchomości wymagającej dodatkowej analizy dokumentów.

Dlatego nie zostawiaj wyceny na ostatnią chwilę, szczególnie gdy umowa ze sprzedającym określa konkretny termin zapłaty pozostałej części ceny.

Co się stanie, jeśli bank wyceni nieruchomość poniżej ceny zakupu?

To sytuacja, którą warto przeanalizować jeszcze przed podpisaniem umowy kredytowej.

Załóżmy:

• Cena zakupu: 800 000 zł
• Twoje środki: 160 000 zł
• Planowany kredyt: 640 000 zł
• Przy wartości 800 000 zł relacja kredytu do wartości nieruchomości wynosi 80%.
• Co jednak stanie się, jeśli bank zaakceptuje wartość nieruchomości na poziomie 720 000 zł?
• Kredyt w wysokości 640 000 zł odpowiadałby wtedy LtV na poziomie około 88,9%.

To istotna różnica.

Rekomendacja S wskazuje, że przy ekspozycjach zabezpieczonych na nieruchomościach mieszkalnych LtV w momencie uruchomienia kredytu co do zasady nie powinno przekraczać 80%. Dopuszczany jest poziom do 90%, jeżeli część powyżej 80% jest odpowiednio zabezpieczona w sposób wskazany w rekomendacji.

Nie oznacza to jednak, że każdy bank musi zaoferować Ci kredyt do maksymalnego poziomu wskazanego w rekomendacji. Banki określają własne procedury i limity. Jeżeli zaakceptowana wartość zabezpieczenia okaże się zbyt niska, możliwe konsekwencje to konieczność wniesienia większej ilości własnych środków, zmniejszenie kwoty kredytu albo ponowna analiza całej transakcji.

WAŻNE

Wysoka zdolność kredytowa nie rozwiązuje problemu zbyt niskiej wartości zabezpieczenia. Możesz mieć dochody pozwalające na spłatę potrzebnego kredytu, a jednocześnie nie otrzymać zakładanej kwoty ze względu na parametry nieruchomości.

Czy można zakwestionować zbyt niską wycenę nieruchomości?

Jeżeli wartość okazała się niższa od oczekiwanej, najpierw sprawdź, z czego wynika różnica. Samo stwierdzenie „mieszkanie jest warte więcej” nie wystarczy. Znaczenie mają konkretne dane. Sprawdź na przykład, czy prawidłowo określono powierzchnię, standard i stan nieruchomości. Zweryfikuj informacje o dodatkowych elementach, takich jak garaż czy miejsce postojowe, jeżeli są przedmiotem transakcji i mają znaczenie dla wyceny. Jeżeli znajdziesz rzeczywisty błąd, można go zgłosić zgodnie z procedurą obowiązującą w danym procesie.

Nie należy jednak zakładać, że druga wycena automatycznie będzie wyższa. Przepisy przewidują formalną procedurę oceny prawidłowości operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Jednocześnie samo sporządzenie przez innego rzeczoznawcę kolejnego operatu dotyczącego tej samej nieruchomości nie stanowi podstawy takiej formalnej oceny prawidłowości pierwszego dokumentu.

W typowym procesie kredytowym najpierw warto jednak ustalić procedurę wyjaśnienia rozbieżności bezpośrednio z bankiem.

Czy ten sam operat można wykorzystać w kilku bankach?

Czasami będzie to możliwe, ale nie przyjmuj tego za pewnik. Banki mogą mieć własne wymagania dotyczące rzeczoznawców i dokumentów wykorzystywanych do oceny zabezpieczenia. Co więcej, niezależnie od tego, kto zlecił przygotowanie wyceny, bank powinien dokonać jej własnej weryfikacji.

Jeżeli planujesz złożenie wniosków do trzech banków, sprawdź więc wymagania wszystkich trzech przed zamówieniem operatu. Może się okazać, że jeden odpowiednio przygotowany dokument będzie mógł zostać wykorzystany w kilku procesach. Może być też tak, że jeden z wybranych banków zastosuje własną procedurę.

ZAPAMIĘTAJ

Strategię dotyczącą wyceny ustal przed złożeniem wniosków. Dzięki temu ograniczasz ryzyko zapłacenia za dokument, którego wybrany bank nie wykorzysta.

Czy wycena nieruchomości może spowodować odmowę kredytu hipotecznego?

Problem dotyczący nieruchomości może mieć wpływ na możliwość uzyskania finansowania, nawet jeżeli Twoja sytuacja finansowa nie budzi zastrzeżeń.

• Pierwszym problemem może być zbyt niska wartość w stosunku do potrzebnej kwoty kredytu.
• Drugim może być konkretna cecha nieruchomości wpływająca na ocenę zabezpieczenia.
• Trzecim przypadkiem jest sytuacja, w której bank nie chce zaakceptować danej nieruchomości jako zabezpieczenia zgodnie ze swoimi procedurami.

Nie oznacza to automatycznie, że inny bank podejmie taką samą decyzję. Poszczególne instytucje mogą stosować własne zasady dotyczące akceptowanych zabezpieczeń.

Jak przygotować się do wyceny, żeby nie opóźnić procesu kredytowego?

Najlepiej uwzględnić wycenę jeszcze podczas przygotowywania strategii składania wniosków.

• Najpierw wybierz banki odpowiadające Twojej sytuacji. Następnie sprawdź ich aktualne wymagania dotyczące wyceny i operatów.
• Przygotuj dokumentację nieruchomości. Jeżeli kupujesz dom, zwróć szczególną uwagę na kompletność dokumentów dotyczących budynku i działki.
• Jeżeli chcesz wykorzystać jeden operat w kilku bankach, potwierdź wcześniej, że będzie to możliwe.
• Zostaw też czas na wyjaśnienie ewentualnych rozbieżności. Nie zakładaj, że wartość wpisana do operatu będzie zawsze dokładnie taka sama jak cena zakupu.
• Jeżeli różnica może wpłynąć na wkład własny lub kwotę kredytu, przeanalizuj alternatywny scenariusz finansowania.

PRAKTYCZNA ZASADA

Nie traktuj wyceny jako dokumentu, który trzeba jedynie „dostarczyć do banku”. Sprawdź jej wymagania przed rozpoczęciem procesu, szczególnie jeśli składasz wnioski równolegle do kilku instytucji.

Wycena nieruchomości do kredytu hipotecznego: nie traktuj jej jako formalności

Przy kredycie hipotecznym bank ocenia zarówno Ciebie jako kredytobiorcę, jak i nieruchomość, która ma zabezpieczać zobowiązanie. Dlatego pozytywna ocena Twojej zdolności kredytowej nie kończy analizy.

Jeśli współpracujesz ze mną przy kredycie hipotecznym, możemy wcześniej sprawdzić wymagania wybranych banków, zaplanować sposób przeprowadzenia wyceny i uwzględnić jej możliwy wynik w strategii finansowania. Dzięki temu wiesz, jakie kroki podjąć, jeśli wartość zaakceptowana przez bank okaże się niższa od ceny zakupu.