Na czym polega refinansowanie kredytu hipotecznego?

Czym jest refinansowanie kredytu hipotecznego?

Refinansowanie kredytu hipotecznego polega na zaciągnięciu nowego kredytu, aby spłacić dotychczasowe zobowiązanie. W praktyce kredytobiorca zastępuje jedną umowę kredytową drugą, najczęściej zawierając ją z innym bankiem. Nadal spłaca zadłużenie związane z nieruchomością, ale na warunkach, które określa nowa umowa.

Istotą tego rozwiązania jest zmiana źródła finansowania istniejącego zadłużenia. Nowy bank udziela kredytobiorcy środków na spłatę poprzedniego kredytu i staje się jego wierzycielem. Nie przejmuje przy tym dotychczasowej umowy kredytowej. Kredytobiorca spłaca stare zobowiązanie i zaciąga nowe, które je zastępuje. Z takiej możliwości mogą skorzystać między innymi osoby, które zaciągnęły kredyt hipoteczny na zakup mieszkania lub budowę domu. Wiele zależy jednak od rodzaju dotychczasowego zobowiązania oraz warunków, jakie oferuje nowy bank.

O zmianie kredytodawcy najczęściej decydują się osoby, które chcą uzyskać korzystniejsze warunki spłaty. Mogą w ten sposób zmienić oprocentowanie, wysokość miesięcznej raty lub okres kredytowania. Nie oznacza to jednak automatycznych oszczędności. Ostateczne warunki zależą od oferty banku i zapisów nowej umowy.

Czym refinansowanie kredytu hipotecznego różni się od konsolidacji, renegocjacji i restrukturyzacji?

Refinansowanie kredytu hipotecznego często bywa mylone z konsolidacją, renegocjacją warunków umowy oraz restrukturyzacją zadłużenia. Choć wszystkie te rozwiązania pozwalają zmienić sposób spłaty zobowiązań, różnią się zakresem zmian, sposobem ich wprowadzania oraz celem, jaki chce osiągnąć kredytobiorca. Warto poznać te różnice, aby prawidłowo rozróżniać poszczególne rozwiązania.

Konsolidacja kredytów polega na połączeniu kilku zobowiązań w jeden nowy kredyt. Kredytobiorca może w ten sposób zastąpić kilka miesięcznych rat jedną. Refinansowanie dotyczy natomiast zastąpienia istniejącego kredytu nowym finansowaniem. Warto pamiętać, że konsolidacja może obejmować również kredyt hipoteczny, jeśli pozwalają na to warunki oferty banku.

Renegocjacja warunków kredytu oznacza zmianę zapisów obowiązującej umowy w porozumieniu z dotychczasowym bankiem. Kredytobiorca może na przykład wystąpić o obniżenie marży lub zmianę okresu spłaty. Nie musi przy tym zaciągać nowego kredytu ani przenosić zobowiązania do innej instytucji.

Restrukturyzacja kredytu polega na dostosowaniu zasad spłaty istniejącego zadłużenia do sytuacji finansowej kredytobiorcy. Bank może na przykład zgodzić się na wydłużenie okresu kredytowania lub czasowe zmniejszenie obciążenia ratami. Z takiego rozwiązania korzystają przede wszystkim osoby, które mają trudności z terminową spłatą zobowiązania.

Najważniejsza różnica dotyczy więc sposobu zmiany finansowania. Przy refinansowaniu kredytobiorca zaciąga nowy kredyt, aby spłacić poprzedni. Konsolidacja pozwala połączyć kilka zobowiązań, a renegocjacja i restrukturyzacja umożliwiają zmianę warunków istniejącej umowy bez konieczności zastępowania jej nowym kredytem.

Co dzieje się z dotychczasowym kredytem hipotecznym po refinansowaniu?

Po refinansowaniu dotychczasowy bank rozlicza kredyt i zamyka zobowiązanie. W tym celu musi otrzymać kwotę, która pokryje pozostały do spłaty kapitał, naliczone odsetki oraz ewentualne dodatkowe należności wynikające z umowy. Po całkowitej spłacie kredytobiorca nie ma już obowiązku regulowania kolejnych rat w poprzednim banku.

Spłata kredytu nie powoduje jednak automatycznego wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej. Dotychczasowy bank musi potwierdzić wygaśnięcie zabezpieczonej wierzytelności i umożliwić usunięcie wpisu. W tym celu wydaje dokument, który potocznie nazywa się listem mazalnym. Na jego podstawie właściciel nieruchomości może złożyć wniosek o wykreślenie starej hipoteki.

Jednocześnie nowy bank wymaga ustanowienia hipoteki zabezpieczającej udzielony kredyt. W rezultacie w księdze wieczystej nieruchomości pojawia się wpis na rzecz nowego wierzyciela hipotecznego. Przez pewien czas mogą widnieć w niej obie hipoteki, zanim sąd wykreśli poprzednią.

Zamknięcie starego kredytu kończy również obowiązywanie dotychczasowego harmonogramu spłat. Kredytobiorca otrzymuje nowy harmonogram, zgodny z warunkami umowy zawartej z kolejnym bankiem. Od tej pory to on określa terminy i wysokość poszczególnych rat.

Jakie elementy kredytu hipotecznego mogą ulec zmianie w wyniku refinansowania?

Przeniesienie kredytu hipotecznego do innego banku daje możliwość ustalenia nowych warunków spłaty zadłużenia. Kredytobiorca nie musi zachowywać parametrów poprzedniej umowy, ponieważ nowy bank przedstawia własną ofertę finansowania. Zakres zmian zależy od aktualnej oferty, sytuacji finansowej klienta oraz pozostałej kwoty zadłużenia.

Najważniejsze elementy kredytu, które mogą ulec zmianie, to:

• Oprocentowanie kredytu – nowy bank może zaproponować niższe lub wyższe oprocentowanie niż dotychczasowy kredytodawca. Kredytobiorca może również zmienić rodzaj oprocentowania, o ile pozwalają na to warunki oferty i obowiązujące ograniczenia.
• Marża banku – nowa umowa może przewidywać inną marżę, która wpływa na wysokość oprocentowania zmiennego. Jej poziom zależy między innymi od oferty banku i oceny ryzyka kredytowego.
• Wysokość miesięcznej raty – zmiana oprocentowania lub okresu kredytowania może obniżyć albo podwyższyć miesięczne obciążenie domowego budżetu.
• Okres spłaty kredytu – kredytobiorca może wybrać krótszy lub dłuższy okres kredytowania, jeśli bank zaakceptuje takie rozwiązanie. Wydłużenie spłaty zazwyczaj zmniejsza miesięczną ratę, ale może zwiększyć łączną kwotę odsetek.
• Rodzaj rat – nowa umowa może umożliwiać wybór między ratami równymi a malejącymi. W przypadku rat malejących kredytobiorca spłaca co miesiąc taką samą część kapitału, a odsetki nalicza się od stopniowo zmniejszającego się zadłużenia.

Zmianie mogą również ulec warunki dotyczące wcześniejszej spłaty kredytu, wymaganych ubezpieczeń czy korzystania z dodatkowych produktów bankowych. Wszystkie te kwestie określa nowa umowa.

Refinansowanie nie oznacza jednak, że każdy parametr kredytu musi się zmienić. Kredytobiorca może zachować zbliżony okres spłaty i rodzaj rat, a skorzystać wyłącznie z innego oprocentowania. Ostateczny zakres zmian wynika z warunków, które strony uzgodnią przed podpisaniem umowy.

Jak wygląda refinansowanie kredytu hipotecznego na konkretnym przykładzie?

Aby lepiej zrozumieć mechanizm refinansowania kredytu hipotecznego, warto przeanalizować przykład osoby, która zdecydowała się przenieść swoje zobowiązanie do innego banku.

Załóżmy, że kredytobiorca pięć lat temu zaciągnął kredyt hipoteczny w wysokości 400 000 zł na 30 lat. Obecnie pozostało mu do spłaty 360 000 zł, a oprocentowanie wynosi 7,5% w skali roku. Przy założeniu rat równych i 25 lat pozostałych do końca umowy jego miesięczna rata wynosi około 2660 zł.

Kredytobiorca znajduje ofertę innego banku, który proponuje oprocentowanie na poziomie 6%. Decyduje się więc na zaciągnięcie kredytu refinansowego w wysokości 360 000 zł, zachowując 25-letni okres spłaty.

Porównanie warunków obu kredytów przedstawia poniższa tabela:

Parametr	Dotychczasowy kredyt	Nowy kredyt
Pozostały kapitał / kwota nowego kredytu	360 000 zł	360 000 zł
Oprocentowanie roczne	7,5%	6%
Okres spłaty	25 lat	25 lat
Rodzaj rat	Równe	Równe
Miesięczna rata	ok. 2660 zł	ok. 2320 zł

W tym przykładzie miesięczna rata spada o około 340 zł, co daje około 4080 zł różnicy w skali roku. Wyliczenia mają charakter poglądowy i zakładają niezmienne oprocentowanie przez cały analizowany okres. Nie uwzględniają również dodatkowych kosztów związanych ze zmianą banku.

Po zawarciu nowej umowy bank udostępnia środki na spłatę dotychczasowego zadłużenia. Poprzedni kredytodawca otrzymuje należną kwotę i zamyka kredyt po jego całkowitym rozliczeniu. Kredytobiorca rozpoczyna natomiast spłatę nowego zobowiązania zgodnie z ustalonym harmonogramem.

Przykład pokazuje, że zmiana banku może wpłynąć na wysokość raty nawet wtedy, gdy kwota zadłużenia i pozostały okres spłaty nie ulegają zmianie. Rzeczywiste warunki zależą jednak od oferty nowego kredytodawcy, a samo obniżenie raty nie przesądza jeszcze o całkowitej opłacalności takiego rozwiązania.

---

Jeśli zastanawiasz się, czy refinansowanie kredytu hipotecznego pozwoli Ci uzyskać korzystniejsze warunki spłaty, zapraszam do kontaktu. Pomogę przeanalizować Twoją obecną umowę, porównać oferty banków i ocenić, jakie korzyści może przynieść zmiana kredytodawcy. Skontaktuj się ze mną i sprawdź, czy przeniesienie kredytu hipotecznego do innego banku będzie opłacalne w Twojej sytuacji.